Datos de resumen de coste del edificio

 

UNIFORMAT II es una de las normas de clasificación por elementos más utilizadas en Norteamérica. Desarrollada por consenso entre industria y administración, pretende reducir el esfuerzo de planificación, programación y estimación de costes de construcción en fases iniciales de diseño. Su uso favorece la coherencia de la evaluación económica de proyectos a lo largo del tiempo y entre proyectos. También mejora la gestión e información en todas las etapas del ciclo de vida: planificación, programación, diseño, construcción, operación y eliminación.

 

Los elementos se clasifican en tres niveles jerárquicos. El nivel 1 identifica siete grupos principales, como subestructura, envolvente e interiores. El nivel 2 subdivide el nivel 1 en grupos de elementos. La envolvente, por ejemplo, incluye superestructura, cerramiento exterior y cubierta. El nivel 3 subdivide los grupos en elementos individuales. Por ejemplo, el cerramiento exterior incluye muros exteriores, ventanas y puertas exteriores.

Nota: Aunque DesignBuilder exige introducir la mayoría de sus datos mediante elementos del nivel 2 , informa los costes en los formatos de nivel 1 y 2.

Los costes por elementos del edificio y de las obras exteriores se presentan con parámetros de análisis de costes, proporcionando una herramienta eficaz para comunicar información económica a quienes toman decisiones en un formato breve y comprensible. Utilizan esta clasificación propietarios, promotores, programadores, planificadores de costes, jefes de proyecto, responsables de programación, arquitectos e ingenieros, personal de operación y mantenimiento, fabricantes, redactores de especificaciones y docentes.

 

Una ventaja importante de un análisis económico basado en elementos frente a una clasificación por productos es la reducción de tiempo y costes al evaluar alternativas en la fase inicial de diseño. Esto favorece más análisis económicos y decisiones más eficientes entre edificios y elementos. Otras ventajas de UNIFORMAT II son un formato normalizado para recopilar y analizar datos históricos para estimar y presupuestar proyectos futuros; una lista de comprobación para la estimación y la fase creativa de ingeniería de valor; una base para formar en estimación de costes; una comunicación más sencilla sobre alcance y costes de cada disciplina; y una base de datos para la estimación automatizada.

 

La versión más reciente de la norma UNIFORMAT II puede adquirirse en: https://www.astm.org/Standards/E1557.htm y un informe útil de NIST: NISTIR 6389.

 

Los datos aún no incluidos en el modelo deben introducirse en la pestaña UNIFORMAT II de este diálogo. Gran parte se estructura como coste por área o por unidad, seguido del área o número de elementos de la categoría.

A Subestructura

Los costes de subestructura se definen en el modelo mediante los datos de coste de zona por área de suelo (A10) y los propios cerramientos bajo rasante (A20):

 

• A10 Cimentación: incluye cimentación estándar, cimentaciones especiales y losa sobre terreno. El área utilizada en el cálculo es el área de suelo en contacto con el terreno.
• A20 Construcción de sótano: incluye excavación y muros de sótano.

B Envolvente

El coste de la superestructura se define en el modelo mediante el área de las distintas superficies exteriores que la componen y el coste por área de sus cerramientos opacos y acristalados.

 

• B10 Superestructura: incluye construcción de suelos y cubiertas
• B20 Cerramiento exterior: incluye muros exteriores, estructura, ventanas y puertas
• B30 Cubiertas: incluye revestimientos y aberturas de cubierta

C Interiores

El coste de la construcción interior (C10) se define en el modelo mediante el área de las superficies que la componen y el coste por área de sus cerramientos opacos y acristalados.

 

C10 Construcción interior: incluye particiones, puertas interiores y accesorios

C20 Escaleras: incluye construcción y acabados de escaleras

C30 Acabados interiores: incluye acabados de muros, suelos y techos

D Instalaciones

Tenga en cuenta que los costes HVAC (D30) se incluyen en el modelo.

 

D10 Transporte: incluye ascensores, elevadores, escaleras y pasillos mecánicos y otros sistemas de transporte

D20 Fontanería: incluye aparatos sanitarios, distribución de agua doméstica, evacuación sanitaria, drenaje pluvial y otras instalaciones de fontanería

D30 HVAC: incluye suministro energético, sistemas de generación de calor y frío, distribución, unidades terminales y compactas, controles e instrumentación, pruebas y equilibrado y otros sistemas y equipos HVAC. Estos datos se incluyen zona por zona en el modelo en la pestaña HVAC y no necesitan volver a introducirse aquí.

D40 Protección contra incendios: incluye rociadores, columnas, elementos especiales y otros sistemas de protección contra incendios.

D50 Electricidad: incluye suministro y distribución eléctricos, iluminación y cableado de circuitos, comunicaciones y seguridad y otros sistemas eléctricos.

E Equipos y mobiliario

E10 Equipos: incluye equipos comerciales, institucionales, para vehículos y otros equipos

E20 Mobiliario: incluye mobiliario fijo y móvil

F Construcción especial y demolición

F10 Construcción especial: incluye estructuras especiales, construcción integrada, sistemas de construcción especial, instalaciones especiales, controles e instrumentación especiales. Se incluyen aquí los costes de renovables (paneles PV, distribución y electricidad, sistemas de agua caliente solar y aerogeneradores).

F20 Construcción selectiva del edificio: incluye demolición de elementos del edificio y eliminación de componentes peligrosos.

G Obras e instalaciones exteriores

G10 Preparación del terreno: incluye limpieza del terreno, demolición y traslados, movimiento de tierras y eliminación o remediación de residuos peligrosos.

G20 Mejora del emplazamiento: incluye vías, aparcamientos, pavimentación peatonal, urbanización y paisajismo.

G30 Instalaciones mecánicas exteriores: incluye suministro de agua, alcantarillado sanitario y pluvial, distribución de calefacción, refrigeración y combustible y otras instalaciones mecánicas del emplazamiento.

G40 Instalaciones eléctricas exteriores: incluye distribución eléctrica, iluminación exterior, comunicaciones y seguridad y otras instalaciones eléctricas del emplazamiento.

G50 Otras obras exteriores: incluye túneles de servicio y peatonales y otros sistemas exteriores.

Z Requisitos generales, gastos generales y beneficio

Z10 Previsión de diseño: coste del trabajo de diseño.

Z20 Requisitos de obra, gastos generales y beneficio: incluye requisitos de obra y gastos generales y beneficios de oficina

Z30 Previsión de inflación.

 

 

Publicada por Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), NRM1 ofrece orientaciones para cuantificar obras de construcción con el fin de preparar estimaciones y planes de costes. RICS la describe como la base de una buena gestión de costes de proyectos de construcción, que permite asesorar de forma más eficaz y precisa a clientes y otros miembros del equipo y facilita un mejor control. Proporciona un formato y secuencia estándar para obras valoradas, con orientaciones de buenas prácticas para preparar estimaciones, modelos de costes por elementos, planes, análisis de costes y análisis comparativos.

 

La versión más reciente de esta norma puede descargarse del sitio web de RICS.

 

Los datos aún no incluidos en el modelo deben introducirse en la pestaña NRM1 de este diálogo. Gran parte se estructura como coste por área o por unidad, seguido del área o número de elementos de la categoría.

Obras preparatorias

• Tratamiento de materiales tóxicos, peligrosos o contaminados: incluye retirada de materiales tóxicos o peligrosos, terrenos contaminados y eliminación de vegetación
• Obras de demolición importantes: incluye demoliciones y desmontajes interiores y apoyo temporal a estructuras adyacentes
• Obras especializadas de terreno: incluye desagüe y bombeo del emplazamiento, estabilización del suelo y ventilación de gases del terreno
• Desvíos temporales
• Investigaciones extraordinarias del terreno: incluye investigaciones arqueológicas, medidas de mitigación para reptiles o fauna y otras investigaciones extraordinarias del terreno.

Subestructura

Los costes de subestructura se definen en el modelo mediante datos de coste de zona por área de suelo y los propios cerramientos bajo rasante.

 

• Subestructura: incluye cimentaciones estándar y especiales, construcción del suelo inferior, excavación de sótano y muros de contención

Superestructura

El coste de la superestructura se define en el modelo mediante el área de las superficies exteriores que la componen y el coste por área de sus cerramientos opacos y acristalados. La excepción es el coste de escaleras y rampas, que se introduce en este diálogo.

 

• Estructura: incluye estructuras de acero, estructuras espaciales y forjados, revestimientos de hormigón de estructuras de acero, estructuras de hormigón, madera o especiales
• Plantas superiores: incluye suelos, balcones y drenaje de balcones.
• Cubierta: incluye estructura y revestimientos de cubierta, sistemas especiales, drenaje, lucernarios, claraboyas y aberturas.
• Escaleras y rampas: incluye estructuras, acabados, barandillas y pasamanos de escaleras y rampas.
• Muros exteriores: incluye muros de cerramiento exteriores sobre y bajo rasante, protección solar y de lluvia, intradoses exteriores, muros auxiliares, barandillas, balcones prefabricados y sistemas de acceso y limpieza de fachada
• Ventanas y puertas exteriores: incluye ventanas y puertas exteriores.
• Muros y particiones interiores: incluye muros interiores, particiones, barandillas, pasamanos, separadores móviles y cubículos
• Puertas interiores

Acabados interiores

Los datos de acabados interiores se introducen para cada superficie utilizando valores predeterminados heredados en la pestaña Cerramientos.

 

• Acabados de muros
• Acabados de suelos: incluye acabados de suelos y suelos técnicos elevados
• Acabados de techos: incluye acabados de techos, falsos techos y techos suspendidos desmontables (evite contabilizarlos dos veces en los costes del cerramiento).

Accesorios, mobiliario y equipos

• Accesorios, mobiliario y equipos: incluye accesorios, mobiliario y equipos generales, de cocina doméstica y de uso especial. Incluye además señales o avisos, obras de arte, equipos no mecánicos ni eléctricos, plantas interiores y control de aves y plagas.

Instalaciones

• Instalación sanitaria: incluye aparatos y accesorios sanitarios
• Equipos de instalaciones
• Instalaciones de evacuación: incluye desagües sanitarios sobre rasante, evacuación de residuos líquidos químicos, tóxicos e industriales y eliminación de residuos
• Instalaciones de agua: incluye suministro principal de agua, distribución de agua fría y caliente, distribución local de agua caliente y distribución de vapor y condensado
• Fuente de calor
• Calefacción, climatización y ventilación (HVAC): incluye calefacción central y local, refrigeración central y local, climatización central y local, ventilación central, local y especial, y extracción o control de humos.
• Instalaciones eléctricas: incluye distribución eléctrica principal y secundaria, instalaciones de fuerza e iluminación, iluminación especial, generación eléctrica local y puesta a tierra y equipotencialidad
• Instalaciones de combustible: incluye sistemas de almacenamiento y distribución de combustible
• Instalaciones de elevación y transporte: incluye ascensores y montacargas cerrados, escaleras y pasillos mecánicos, salvaescaleras, transportadores, niveladores y elevadores de tijera, grúas y montacargas abiertos, elevadores y apiladores de vehículos, plataformas giratorias, sistemas de gestión de documentos y sistemas de elevación y transporte.
• Protección contra incendios y rayos: incluye sistemas de lucha y extinción de incendios y protección contra rayos
• Sistemas de comunicación, seguridad y control: incluye sistemas de comunicación, seguridad y control central o gestión del edificio
• Instalaciones especiales: incluye redes especiales de suministro, sistemas de refrigeración especiales e instalaciones mecánicas y eléctricas o electrónicas especiales.
• Obras auxiliares de construcción para instalaciones

Edificios completos y unidades de edificio

• Edificios prefabricados y unidades de edificio: incluye edificios completos, unidades de edificio y módulos

Obras en edificios existentes

• Demoliciones menores y obras de modificación
• Reparaciones de instalaciones existentes
• Barreras antihumedad y eliminación de hongos e insectos
• Conservación de fachadas
• Limpieza de superficies existentes: incluye limpieza y revestimientos protectores de superficies existentes.
• Obras de renovación: incluye reparaciones de mampostería, hormigón, metal, madera y plástico.

Obras exteriores

• Obras de preparación del terreno: incluye limpieza del emplazamiento y trabajos preparatorios de terreno
• Carreteras, caminos y pavimentos: incluye carreteras, caminos, pavimentos y superficies especiales.
• Paisajismo vegetal, plantaciones y riego: incluye siembra, césped, plantaciones exteriores y riego
• Vallas, barandillas y muros: incluye vallas, barandillas, muros, pantallas, muros de contención y barreras de protección
• Elementos exteriores: incluye mobiliario y equipos exteriores o urbanos y elementos ornamentales
• Drenaje exterior: incluye drenaje de aguas pluviales y residuales, sistemas auxiliares, evacuación exterior de residuos líquidos químicos, tóxicos e industriales y drenaje del terreno
• Instalaciones exteriores: incluye suministro principal de agua y electricidad, transformadores exteriores, distribución eléctrica a instalaciones y equipos exteriores, suministro de gas, telecomunicaciones y otras comunicaciones, seguridad, iluminación exterior o urbana, calefacción local o de distrito y obras auxiliares de instalaciones exteriores.
• Obras menores y edificios auxiliares

Trabajos preliminares del contratista principal

• Requisitos del promotor: incluye instalaciones de obra, registros de obra y requisitos de finalización y posteriores
• Partidas de coste del contratista principal: incluye gestión y personal, implantación de obra, servicios temporales, seguridad y protección ambiental, control y protección, maquinaria, obras temporales, registros, requisitos de finalización y posteriores, limpieza, tasas, servicios, seguros, avales y garantías.

Gastos generales y beneficios del contratista principal

• Gastos generales del contratista principal
• Beneficios del contratista principal

Honorarios del equipo de diseño

• Honorarios de consultores: incluye honorarios de consultores de proyecto o diseño y otros consultores, investigación del terreno y asesoramiento especializado
• Honorarios previos a la construcción del contratista principal: incluye gestión y personal, servicios de apoyo especializado, alojamiento temporal, servicios e instalaciones y gastos generales y beneficios del contratista principal.
• Honorarios de diseño del contratista principal: honorarios de consultoría de diseño del contratista principal
• Otros costes de desarrollo o proyecto: incluye adquisición del terreno, financiación del promotor, honorarios, tasas, contribuciones urbanísticas, seguros, arqueología, otros trabajos especializados, traslados, costes y contribuciones de inquilinos, comercialización y otros costes del promotor.

Estimación de previsión de riesgos

• Riesgos de desarrollo del diseño
• Riesgos de construcción
• Riesgos por cambios del promotor
• Otros riesgos del promotor

Previsión de inflación

• Inflación de licitación
• Inflación de construcción